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Bureau du notaire

Tout sur la signature du compromis de vente

19.09.2019
Posté dans : Immobilier

La signature du compromis de vente est l’acte le plus important d’une transaction immobilière, car elle scelle l’accord entre l’acheteur et le vendeur et les conditions négociées pour valider la vente. En effet, c’est à partir de ce moment que vendeur et acheteur sont officiellement engagés et ne peuvent plus se dédire qu’à certaines conditions bien définies. Pour l’acheteur, c’est là que le vendeur aura définitivement validé la proposition de prix. Pour le vendeur, c’est ici que toutes les informations concernant le bien seront portées à la connaissance de l’acheteur, qui ne pourra ensuite les contester.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un document signé par l’acheteur et le vendeur pour marquer leur accord et leur engagement sur la vente d’un bien immobilier. En effet, une vente immobilière prend du temps, 2 à 3 mois, car il faut pour le notaire obtenir différents documents officiels pour pouvoir la valider, tandis que du côté de l’acheteur il faut monter un dossier de prêt qui prend environ 2 mois. Afin d’éviter que l’acquéreur ne trouve un autre bien plus intéressant pendant ce temps, ou que le vendeur ne trouve un acheteur mieux disant, la signature du compromis de vente permet de sécuriser les deux parties pendant les démarches. Il s’agit d’un acte important : juridiquement le compromis vaut vente ; la vente définitive n’est qu’une validation des conditions négociées au compromis.

Qui peut rédiger un compromis de vente ?

Un compromis de vente peut être rédigé sous seing privé, c’est-à-dire qu’une signature entre particuliers est tout à fait possible. Cependant, vu l’importance de l’acte, celui-ci est plus généralement signé dans une agence immobilière ou chez un notaire. La réitération de l’acte, c’est-à-dire la signature définitive, est en revanche obligatoirement signée chez le notaire. Il est d’usage de transmettre le projet d’achat immobilier chez le notaire du vendeur, cependant l’acquéreur peut tout à fait faire intervenir le notaire de son choix. Il n’y a alors pas de surcoût, les différents notaires se partageant la rémunération prévue. Il peut arriver que les deux parties ne signent pas le même jour, cependant le compromis de vente n’engage les parties qu’à réception du document dûment signé par courrier AR.

Quels sont les documents et diagnostics obligatoire ?

Il existe de nombreux documents à annexer au compromis, et leur présence est indispensable pour assurer la validité de ce dernier. A chaque type de vente est associé une liste de documents, il est donc important de se faire conseiller par son notaire ou par l’agence immobilière avant la signature : diagnostics techniques, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble… L’objectif est d’assurer pour l’acheteur une parfaite connaissance de l’état de l’immeuble, des travaux à prévoir, de la situation financière de la copropriété, afin d’éviter toute mauvaise surprise. En effet, il n’existe pas de garantie de vice caché en immobilier, sauf à prouver que le vendeur en avait connaissance et l’a sciemment caché, ce qui peut être très compliqué. La loi Alur a fortement augmenté le nombre de documents obligatoires. Les diagnostics techniques, comme le DPE (diagnostic performances énergétiques) ou les diagnostics gaz et électricité, n’obligent pas le vendeur à se mettre en conformité mais cela permet à l’acheteur d’avoir des informations techniques certifiées par un expert.

Dois-je obligatoirement verser un dépôt de garantie ?

Il existe dans le compromis de vente une clause pénale, qui indique que si l’une des parties ne respecte pas ses engagements, l’autre partie doit lui verser en compensation 10% du prix net vendeur du bien immobilier. Concrètement, si l’acheteur obtient son prêt mais ne veut plus acheter le bien pour des raisons qui lui sont propres, il devra verser au vendeur une somme correspondant à 10% du prix du bien en dédommagement.
Le dépôt de garantie est une somme librement fixée entre le vendeur et l’acheteur qui est en fait une avance sur cette clause pénale. Ainsi, en cas de défaut de l’une des parties, ce dépôt de garantie est directement versé à l’autre partie. Si la somme est inférieure à la clause pénale, la partie flouée devra entreprendre une action en justice pour obtenir son complément, ce qui peut être long et coûteux. Le dépôt de garantie est ensuite réintégré dans l’apport personnel lors de la signature définitive. Lorsqu’on achète sans apport, il est cependant tout à fait possible, avec l’accord du vendeur, de ne pas verser de dépôt de garantie.

Une clause suspensive dans un compromis de vente est une condition qui doit obligatoirement être validée dans les temps impartis pour que le compromis soit valable. La clause la plus connue est celle de l’accord de financement : avant la signature, le rédacteur du compromis vous demande généralement votre « plan de financement », c’est-à-dire le montant de l’emprunt que vous allez demander en banque, la durée du financement, et le taux maximum, c’est-à-dire au delà duquel vous vous réservez le droit de refuser une proposition bancaire. Vous avez généralement 45 jours pour obtenir cet accord – la durée est nécessairement inscrite dans le compromis – et si vous ne l’obtenez pas, le compromis devient caduc et vous n’avez rien à payer.
Cependant, vous pouvez insérer tout ce que vous voulez en clause suspensive, en accord avec le vendeur. Ainsi, lors d’un projet de construction, l’obtention du permis de construire est une clause suspensive à l’achat du terrain, mais vous pouvez aussi ajouter par exemple des diagnostics non obligatoires et spécifier qu’il n’y ait pas d’observation négative. Bien entendu, plus il y a de conditions suspensives et moins le vendeur a de certitudes de valider sa vente.

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