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Les conditions d’accès au crédit immobilier se durcissent

24.09.2020

Ces dernières années, acquérir un bien immobilier et le crédit associé ne semblait pas particulièrement difficile. Mais cela est désormais terminé. Les futurs acquéreurs qui ont déjà essayé d’obtenir un crédit s’en sont rendu compte, les conditions se sont, en effet, drastiquement durcies.

Un changement brusque

Le crédit immobilier est indispensable à de nombreux foyers pour acquérir leur résidence principale. 2018 et 2019 ont connu un assouplissement des conditions d’acceptation. Résultat ? En 2019, près de 260 milliards d’euros ont été prêtés. Et cela grâce principalement à des taux de crédit très bas. On a ainsi pu observer une moyenne de 1,3%. Et il faut bien l’avouer, 2019 fut une année particulièrement bénéfique aux nouveaux acquéreurs. Mais 2020 a été marqué par un durcissement important des conditions d’accès au crédit. Les banques ont modifié le cap et ont freiné des deux pieds l’acceptation des dossiers de crédits, dans le respect des demandes du Haut Comité de Stabilité Financière (HCSF).

Cet organisme impose dorénavant aux établissements bancaires de refuser tout crédit aux foyers dépassant le taux d’endettement par rapport aux revenus ou taux d’effort de plus de 33%. Jusqu’alors, il était possible d’obtenir un crédit même si ce taux était de 34, 35 voir dans certains cas (les investissements locatifs) 40%. Aujourd’hui, c’est impossible. La durée du crédit intervient aussi dans le processus d’acceptation. Il est recommandé de ne pas dépasser une durée de 25 ans. Si le taux d’effort dépasse les 33%, la banque devra alors prendre en compte le reste à vivre. On a aussi pu constater des taux élevés entre avril et septembre de cette année. Face à la crise sanitaire inédite, les établissements bancaires sont devenus frileux et ont hésité à miser sur l’avenir.

Cette nouvelle politique a entraîné une multiplication des refus des banques d’accorder un crédit.

Les conséquences de ce durcissement

En effet, le nombre de dossiers de demande de crédit refusés s’élève aujourd’hui à 10,7% alors que l’année précédente, il était de 5,5%.

Pour obtenir un crédit, il est donc alors indispensable de débourser plus. La majorité des banques demandent actuellement un apport équivalant à 10% du prix du bien. Bien souvent, elles imposent une épargne résiduelle d’une valeur moyenne de 5000 euros. Cette somme sera utilisée en cas de problème lié au remboursement des traites.

Ce durcissement va même au-delà dans de nombreux établissements. On a effectivement pu constater que de nombreuses banques refusent le crédit si celui-ci correspond à plus de 80% du prix. L’apport sera donc de 20% et non plus seulement de 10%.

Les banques vont même étudier l’emploi du demandeur. Si elles constatent qu’il travaille dans un secteur particulièrement touché par la crise actuelle, elles peuvent tout simplement refuser le crédit. Ce rejet subjectif a confronté de nombreux ménages à des problèmes de logement importants.

Si vous êtes employé dans un secteur privilégié et que votre crédit ne dépasse pas le 33% imposés, vous aurez sans aucun doute accès au crédit. Mais si tel n’est pas le cas, cela semble être devenu très très compliqué.

Les primo-accédants vont connaître de plus importantes difficultés. De même, les personnes présentant des difficultés supplémentaires comme les seniors ou les personnes ayant des pathologies « à risque ». Celles-ci ont de plus en plus de difficultés pour obtenir un crédit immobilier. Les dossiers les moins solides sont, en effet, les plus impactés par ce durcissement.

Pour s’en convaincre, il suffit d’observer l’augmentation de 4% des refus des banques aux demandes des primo-accédants. Les autres acquéreurs ont vu les taux cumulés à la hausse ce qui entraine une augmentation du Taux Annuel Effectif Global. Ils dépassent alors bien souvent le taux d’effort de 33% et ne peuvent donc plus obtenir leur crédit. À cela s’ajoute pour les personnes malades une surcote d’assurance réduisant encore la possibilité de financer son achat.

Ces nouvelles conditions, dues majoritairement au contexte sanitaire, ont fortement ralenti le marché immobilier. Il reste toutefois un espoir puisque le mois de septembre a vu une légère baisse des taux, en moyenne de 0,01%.

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