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Frais de garantie bancaires: hypothèque ou caution, que choisir ?

20.12.2018

Que se passe-t-il si, après avoir contracté un prêt immobilier, vous arrêtez de payer les mensualités à la banque ? Au vu des sommes en jeu dans l’octroi d’un crédit immobilier, une banque ne prêtera qu’à condition qu’elle soit sûre du bon remboursement de la somme. Il existe ainsi des outils qui lui ont été taillés sur-mesure, les garanties bancaires. Elles sont principalement de deux sortes : les garanties réelles, à savoir les classiques hypothèques et PPD, et les cautions, qui peuvent provenir de personnes physiques ou plus généralement de sociétés dont c’est l’activité principale (comme Crédit Logement par exemple). Les frais de garantie sont donc un passage obligé de tout offre de prêt immobilier. Dans tous les cas la finalité reste la même : en cas d’impayés, la banque fera saisir le bien immobilier en question pour le vendre aux enchères et se faire rembourser les sommes dues.

 

Les garanties réelles : l’Hypothèque et Privilège de Prêteur de Deniers, des actes notariés

frais de garantie bancairesLes garanties (ou sûretés) sont appelées « réelles » quand elles sont produites par un acte réalisé chez le notaire, en même temps que la vente. Concrètement, si un emprunteur ne paie plus son crédit, la banque peut ainsi faire saisir la maison ou l’appartement pour le vendre aux enchères. Elle sera prioritaire sur le montant récolté de la vente, et l’utilisera pour rembourser le capital restant dû.

Ces actes se réalisent chez un notaire et doivent être publiés au Service de Publicité Foncière, ce qui explique qu’ils ont un coût : comptez entre 1,3 et 1,8%. Les frais fixes étant importants, plus le prêt à couvrir est important, plus le pourcentage est faible. Les hypothèques prise sur le prêt épargne logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux zéro plus sont pour leur part dispensés de taxe de publicité foncière et coûtent moins cher.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) est lui aussi dispensé de cette taxe, et son coût est donc inférieur à celui de la garantie hypothécaire. Cependant le PPD ne peut couvrir les frais annexes ou les travaux, et ne peut donc être utilisé seul en cas d’achat sans apport personnel.

Ces 2 garanties sont inscrites pour la durée du prêt bancaire, plus un an. Ainsi, si vous souhaitez vendre le bien avant cette date, il faudra demander l’effacement de cette inscription chez le notaire. Il faudra pour ceci vous acquitter de frais de « mainlevée » d’hypothèque ou de PPD : comptez entre 0,65 et 0,35%, là encore inversement proportionnel au montant du prêt.

La caution bancaire ou cautionnement mutuel : un organisme de cautionnement couvre votre crédit immo

Les banques proposent souvent une société de cautionnement mutuel au lieu d’une hypothèque. D’une part, le dispositif de mise en place est beaucoup plus simple, car tout est signé à la banque en même temps que l’offre de prêt. D’autre part, les banques n’ont ainsi pas besoin de s’occuper du règlement du litige contentieux avec le client, puisque la société de caution rembourse la banque puis se retourne contre le client qui l’a souscrit.

Si la finalité est la même du point de vue de l’emprunteur – la vente forcée du bien – , le coût est généralement favorable puisqu’il n’y a pas besoin de passer chez le notaire ni de prévoir des frais de mainlevée. Le client ne paie qu’une fois au départ un montant proportionnel au montant du prêt, entre 0,8 et 1,5%. Certaines sociétés de caution, comme le Crédit Logement, remboursent même une partie de ce montant en fin de prêt si tout s’est bien passé pendant le crédit, en cas de revente du bien immobilier, de remboursement anticipé ou de rachat de crédit externe.

Les sociétés de caution peuvent être des filiales des établissements bancaires, comme la CAMCA pour Crédit Agricole, la SACCEF pour Banque Populaire – Caisse d’Epargne. Certaines sont indépendantes et peuvent ainsi être appelées par différentes banques comme la caution Crédit Logement. Enfin, certaines mutuelles font bénéficier leurs adhérents d’un service de cautionnement bancaire, comme la MGEN ou la CASDEN, généralement à des coûts beaucoup plus faibles.

Les autres types de cautions bancaires pour un emprunt immobilier

Les cautions de personnes privées peuvent aussi exister. Fixées pour un montant maximal en corrélation avec le patrimoine de la personne, ces cautions sont généralement prises en complément d’une autre garantie, caution mutuelle ou hypothèque. L’intérêt pour la banque est généralement d’attacher la responsabilité d’une personne physique au prêt, par exemple dans le cadre d’un emprunt en SCI – ainsi s’il revend ses parts il reste responsable du bon déroulement de l’opération immobilière. En revanche, dans le cas d’un achat classique elle n’est quasiment jamais mise en pratique, la banque préférant une sûreté réelle ou un cautionnement bancaire.

Il existe aussi le nantissement. Dans ce cas, l’emprunteur qui bénéficie d’une somme conséquente sur des assurances-vie ou autres placements sûrs peut les nantir auprès de la banque, c’est-à-dire qu’il ne pourra les revendre avant la fin du prêt, mais que la banque pourra s’en servir en cas de défaillance dans le remboursement de la dette. L’avantage est que le coût de la mise en place de cette garantie est très faible, l’inconvénient est qu’il faut déjà disposer d’une belle somme d’épargne – au moins autant que le prêt.

Comparez les frais de garantie, estimez vos frais d’hypothèque ou frais de cautionnement pour votre projet immobilier

Hypothèque ou caution, les frais de garantie font partie des frais liés à toute offre de financement immobilier. Ils sont ajoutés au calcul du taux de crédit immobilier global ou TEG de même que les frais de dossiers bancaires ou les frais de notaire, et viennent donc majorer le coût total du crédit. Ils sont à bien différencier de l’assurance emprunteur, qui couvre une défaillance des possibilités de remboursement du prêt immo par l’emprunteur (décès, arrêt de travail prolongé, …). Ces frais ne sont pas les mêmes dans toutes les banques, c’est pourquoi votre courtier immobilier Freecourtage vous a mis à disposition un comparateur de crédit détaillant ces frais annexes.

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