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Faire construire votre maison : les étapes

03.01.2019
Posté dans : Immobilier

En moyenne, environ 15% des acquéreurs choisissent de faire construire leur maison individuelle au lieu d’acheter dans l’ancien. La possibilité de choisir la disposition et les matériaux que l’on souhaite, les qualités isolantes en vigueur dans le neuf et les prêts à taux zéro ou à accession sociale sont les principales qualités des maisons neuves dans la décision des acheteurs. En revanche, les étapes de la construction sont plus complexes que celles d’une maison existante, et il faut attendre plus longtemps avant la remise des clés. Nous faisons donc le point sur les principales étapes de la construction d’une maison neuve.

Déterminer sa capacité financière avec votre banquier ou courtier

Étape commune à tout achat immobilier, un rendez-vous avec son courtier immobilier Freecourtage est nécessaire dès le départ du projet pour déterminer sa capacité globale d’emprunt. Cependant, contrairement à l’achat dans l’ancien, le coût de l’achat dans le neuf dépend à la fois du coût du terrain et de celui de la construction de la maison. Ainsi, lorsque vous aurez une idée de la somme totale que vous pouvez emprunter, vous devez aussi avoir une idée de la surface de la maison que vous souhaitez construire. Le coût global d’une construction est situé entre 1.200 et 1.800€ du mètre carré, cela vous donnera une idée approximative du coût de construction, et vous pourrez alors en déduire le budget que vous pouvez allouer à l’achat du terrain.

Choisir le terrain et projetez votre projet immobilier

Bien entendu, le prix au mètre carré est un critère déterminant dans le choix du terrain sur lequel construire votre maison. Celui-ci déterminera la zone géographique dans laquelle vous pouvez rechercher, la surface que vous pouvez obtenir, l’emplacement… Ensuite vous faire appel à toute votre capacité d’imagination pour visualiser votre maison et valider ou non l’orientation géographique du terrain, la disposition de la maison, la structure du jardin. Une visite en mairie est aussi nécessaire pour consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui dicte les règles de construction, comme par exemple la surface constructible. Si le terrain est situé en lotissement, vous pouvez aussi avoir certaines conditions techniques ou esthétiques à respecter. Essayez aussi de vous renseigner sur la nature du terrain, bien qu’une étude de sol vous sera éventuellement demandée par la suite.
Pour valider votre choix vous devrez signer un compromis de vente du terrain. Bien entendu, à cette étape, vous n’avez pas encore les plans de construction final ni la proposition de prêt. Le compromis comprendra donc des clauses suspensives qui ne seront levées qu’après validation du permis de construire et accord de prêt bancaire dans la durée déterminée.

Choisir un constructeur, architecte, maître d’oeuvre ou CCMI

Décision aussi délicate qu’importante, le choix du constructeur est le choix de celui qui dictera la bonne marche des 12 à 15 mois de travaux à venir, il vaut donc mieux ne pas se tromper. D’abord sur la nature du constructeur. Vous avez en effet le choix entre un maître d’œuvre, un architecte ou un constructeur. L’architecte est obligatoire pour une construction de plus de 150m². Un architecte ou un maître d’œuvre vous permettront de faire construire une maison complètement personnalisée, tandis que le constructeur vous fera signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) et vous livrera une maison clé-en-main. Il s’agit généralement de modèles de maison que vous pouvez personnaliser. Après avoir choisi quel type de constructeur vous souhaitez solliciter, l’idéal pour choisir une personne de confiance reste le bouche-à-oreille. Si vous n’avez pas de connaissance dans ce domaine, fiez vous à la réputation du professionnel dans la région, à son ancienneté, demandez à voir des projets déjà réalisés. Si les constructeurs de maisons individuelles ou les architectes sont des professions encadrées et règlementées, il n’existe pas de compétence ou de diplôme particulier pour pouvoir se déclarer maître d’œuvre, il convient donc d’être prudent sur son choix.

Validation des plans de construction, dépôt du permis de construire

Vous avez dessiné avec votre constructeur la maison de vos rêves, reste donc à valider sa construction. Tout d’abord, vous devrez valider le budget. Un constructeur CCMI vous présentera un coût global, incluant ses honoraires et ceux des artisans sans distinction, tandis qu’avec un maître d’œuvre ou un architecte vous validerez chaque devis d’artisans. Il est courant aussi de conserver à sa charge certains travaux comme par exemple les peintures ou la cuisine. Certains constructeurs excluent aussi d’office la viabilisation du terrain, les raccordements eau ou électricité. Il est important de bien se renseigner sur le coût final de chacune de ces opérations et d’obtenir des éléments chiffrés afin de l’inclure dans le prêt bancaire. De même, il faut aussi se renseigner sur les taxes d’aménagement locales en mairie, généralement payable en 2 ans mais dont le montant peut être intégré au crédit immobilier.
Le constructeur pourra ensuite déposer le permis de construire, étape clé dans la construction puisqu’elle valide votre projet. La durée d’acceptation du permis est de 2 mois maximum. Si votre permis est refusé, le constructeur devra modifier ses plans et donc revoir le coût global de l’opération pour permettre son acceptation. L’attestation de dépôt de permis puis l’accord de permis de construire sont des documents essentiels pour votre dossier de prêt immobilier en banque.

Validation du prêt immobilier, achat définitif du terrain

Une fois la partie constructeur actée, il vous faudra ensuite valider le financement. Grâce au suivi en amont de votre courtier en crédit immobilier, vous aurez déjà pu choisir la meilleure proposition bancaire pour votre projet et ainsi choisir la banque qui vous proposera une offre de prêt. Cette offre est sensiblement la même que pour tout achat immobilier, c’est-à-dire qu’elle comprend les même garanties bancaires, les mêmes assurances de prêt, et que vous devrez respecter les délais de réflexion des 11 jours avant de la renvoyer par courrier postal. La principale particularité vient du fait que vous débloquerez les montants validés au fur et à mesure des appels de fonds du constructeur ou des factures à acquitter. Le prêt ne commencera à s’amortir qu’au moment du déblocage final, c’est-à-dire à la remise des clés.
Lorsque le prêt immobilier est validé, vous pouvez passer à l’acte authentique du terrain, c’est-à-dire son achat définitif, chez le notaire. A partir de ce moment vous êtes officiellement propriétaire de ce terrain, et la construction de votre future maison peut donc commencer.

Suivi du chantier jusqu’à la remise des clés

Bien que le constructeur ou le maître d’œuvre soit chargé du suivi du chantier, il n’est pas inutile de le visiter régulièrement afin de surveiller l’avancement des travaux. Avec un constructeur CCMI, vous aurez une visite programmée à chaque appel de fonds, afin de valider l’étape de la construction et de passer à la suivante.
A l’achèvement des travaux, une nouvelle réunion sera organisée pour vérifier qu’aucune malfaçon n’existe, et que la maison livrée correspond en tout point au projet de construction. Pour cette réunion, vous pouvez vous faire assister d’un professionnel, doté d’un regard plus aiguisé. Si vous réceptionnez le chantier seul, vous aurez 8 jours pour déclarer d’éventuelles imperfections. Si tout est en ordre passé ce délai, vous devrez verser le solde des fonds afin de valider le contrat, le chantier sera officiellement terminé.

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