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Comment estimer un bien immobilier : trouver le juste prix de votre futur appartement ou maison

19.12.2018
Posté dans : Immobilier

L’exercice le plus délicat dans un achat immobilier est d’acheter son bien au juste prix. Le nombre de paramètres entrant en jeu dans la fixation du prix de vente est important. Ceux-ci reposent tant sur des critères objectifs, tels que la surface habitable ou le nombre de pièces, que sur des critères plus subjectifs, comme la vue dégagée – tout le monde n’est pas expert immobilier. Savoir estimer un bien immobilier ne doit pas s’improviser, car avant de pouvoir réaliser une bonne affaire il faut déjà pouvoir la reconnaître !


Connaître les prix immobiliers du quartier pour estimer rapidement un premier avis de valeurestimation-immobiliere

Vous avez déjà défini votre zone de prospection géographique et votre capacité d’emprunt grâce à votre courtier immobilier. Vous devez maintenant pouvoir évaluer la valeur d’un bien immobilier s’y trouvant, pour savoir s’il est au juste prix du marché immobilier local ou pouvoir faire une proposition d’achat argumentée. Dans un premier temps, il existe une statistique à connaître : le prix au mètre carré selon la ville, le quartier, la rue, évalué d’après les ventes réalisées. Vous trouverez ces données dans les magazines ou les sites web spécialisés sur le marché immobilier. Ces données proviennent généralement des acteurs présents dans les ventes immobilières récentes, comme pour le Barème Immobilier des Notaires, qui est édité directement par les études notariales et donc plutôt fiable, ou comme le site MeilleursAgents qui ajoute à ces données les remontées des agents immobiliers.

Pour encore plus de précisions, l’état a développé le site Patrim sur lequel vous avez les données exactes de ventes immobilières passées dans un secteur géographique, avec prix de vente net vendeur, surface habitable, adresse… Ces sites vous permettent souvent d’avoir, en plus, une première estimation immobilière en ligne gratuite pour obtenir la valeur du bien, appartement ou maison.

Les critères de négociation du prix de vente pour affiner son estimation immobilière

Les données ainsi obtenues vous donnent un aperçu du marché immobilier, reste maintenant à rentrer dans le détail de l’estimation comparative. Vous pouvez, en effet, estimer la valeur vénale théorique d’un bien immobilier selon sa valeur aux mètres carrés, mais il faut ensuite l’affiner en fonction des caractéristiques propres de l’appartement ou de la maison. Ces critères sont très nombreux et sont peu objectifs car leur importance varie d’un acquéreur à l’autre. On peut citer bien sûr l’état général – un bien à vendre avec d’importantes rénovations peut demander un prix moyen entre 1.000 et 1.500€ du mètre carré, ce qui va diminuer la fourchette de prix. L’ensoleillement par exemple, à savoir l’exposition des pièces communes ou des chambres, la taille des fenêtres ou baies vitrées. L’isolation, car les biens immobiliers à faible consommation d’énergie sont de plus en plus prisés. La présence d’un jardin, d’une terrasse, d’un balcon, l’existence d’un vis-à-vis, d’une nuisance à cause de la route ou des entreprises alentours, la proximité des commerces ou des écoles, tout ce qui attire ou rebute les acheteurs potentiels font varier la demande et donc les possibilités de négociation.

Consulter les annonces immobilières et se forger une expertise immobilière par l’estimation comparative

Une fois ces données en tête, la consultation des sites d’annonces immobilières vous permettra d’aiguiser votre regard et vos compétences en estimation immobilière. Vous avez pour ceci les sites généralistes tels que SeLoger ou BienIci, les sites des agences immobilières locales ou nationales (Century21, Orpi par exemple), ou ceux mettant en avant les ventes entre particuliers comme LeBonCoin ou Pap. L’avantage de ces sites est de vous permettre de mettre en place une alerte qui vous sera envoyée à chaque parution d’un nouveau bien immobilier qui entre dans vos critères de recherches. La méthode la plus utilisée pour estimer un bien immobilier, maison ou appartement, est la méthode par comparaison. Il faut donc pour cela avoir une excellente connaissance des prix pratiqués sur les transactions immobilières dans le quartier pour pouvoir comparer les prestations d’un appartement ou d’une maison à un bien similaire vu auparavant. Regardez aussi le temps de parution de l’annonce et vous pourrez en déduire si l’estimation de la valeur par son vendeur correspond plus ou moins à sa juste valeur.

Ne pas surestimer son coup de cœur, ne pas sous-estimer son potentiel

Pour conclure, savoir estimer un bien immobilier requiert de l’organisation et une utilisation abondante des outils et données à votre disposition. Ils vous permettront de développer votre expertise immobilière, savoir reconnaître la position d’un vendeur par rapport à la valeur réelle, suivre l’actualité immobilière, connaître le prix du marché. Bien entendu, le coup de cœur absolu nécessite parfois de s’échapper des codes purement financiers pour finaliser son projet immobilier, mais en avoir connaissance au départ peut aussi permettre d’en mesurer le risque avant de signer le compromis de vente.

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