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Achat locatif : comment investir dans l’immobilier pour louer

26.12.2018
Posté dans : Revue de presse

Bien réussir un achat locatif peut permettre à chacun de se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires, défiscaliser. Ce type d’investissement est facilement accessible car il ne nécessite pas forcément un apport personnel. Il demande toutefois une bonne information préalable des risques financiers possibles, comme les loyers impayés, et de l’environnement juridique et fiscal avant la mise en location. Il existe plusieurs types d’investissements locatifs : appartement ou maison, grandes ou petites surfaces, neuf ou ancien, location vide ou meublée… Tout doit être envisagé selon vos moyens financiers et votre objectif à long terme.

 

Les bases pour préparer son achat locatif : choix du bien immobilier, calcul de rentabilité

Avant toute chose, il faut rappeler qu’avant de vouloir réaliser son premier investissement locatif il est important d’être déjà propriétaire de sa résidence principale. En effet, un achat locatif va inévitablement impacter votre taux d’endettement à la hausse. Les banques considèrent donc logiquement qu’il vous sera plus difficile ensuite de prétendre à un prêt immobilier pour vous loger. Les personnes logées à titre gratuit, bénéficiant par exemple d’un logement de fonction, peuvent néanmoins prétendre plus facilement à un prêt locatif si toutefois elles disposent d’une épargne substantielle.

Il faut ensuite définir votre projet d’investissement. Vous pouvez par exemple louer de petites surfaces à des étudiants, ce qui est un investissement peu onéreux en général, mais qui supporte plus de turn-over de locataires, ce qui fait baisser sa rentabilité. Vous pouvez sinon louer un grand appartement à une famille qui restera en place plus longtemps, mais à un prix de base plus élevé, et avec un plus grand risque en cas de vacance locative. Autre possibilité : l’immeuble de rapport, qui vous permet d’acquérir plusieurs appartements d’un coup et de mutualiser le risque d’absence de loyer. Cependant, vous devez déjà être plus aguerri aux contraintes juridiques et fiscales pour envisager ce type d’investissement.

Ce qui fait la différence dans un achat locatif, c’est la rentabilité locative : plus celle-ci est élevée, plus votre achat est intéressant financièrement. La rentabilité brute d’un investissement immobilier est la somme des loyers annuels perçus par le logement, divisée par le prix d’achat. Par exemple, un bien de 150.000€ hors frais de notaire loué 750€/mois a une rentabilité de 6%. Généralement, plus la rentabilité est élevée, plus l’investissement peut être risqué, car cela suppose qu’il y ait peu de demande pour le bien. Cependant, il est intéressant de comparer les rendements locatifs moyens dans différentes villes avant d’investir, car certaines offrent d’excellentes possibilités d’investissement avec des rentabilités supérieures.

Par exemple, le marché immobilier à Rennes a vu ses prix fortement augmenter depuis quelques années. Il peut être intéressant de comparer les loyers pratiqués sur des petites surfaces en centre-ville et des surfaces de logement moyennes dans les villes de la périphérie rennaise où la rentabilité y est supérieure.

 

Financer son achat locatif : bien préparer son investissement, actualiser ses simulations de crédit

Avant de vous lancer dans vos recherches immobilières, prenez rendez-vous avec votre conseiller Freecourtage pour déterminer votre capacité d’effort d’épargne. En effet, le loyer perçu peut ne pas couvrir la totalité du prêt bancaire. La somme que vous devrez apporter chaque mois est appelée effort d’épargne, et dépend de votre taux actuel d’endettement.

De plus, les banques ne prennent pas en compte la totalité du loyer mensuel perçu, car elles prennent en compte d’autre frais : la vacance locative, c’est-à-dire l’absence de locataire, les taxes foncières, les frais de gestion. Vous devez donc vous assurer que votre taux d’endettement actuel vous permet un achat locatif, même si le loyer couvre le crédit immobilier.

Il est important aussi de bien faire le point sur les frais annexes que vous aller devoir prendre en compte. Les frais cités précédemment comme les frais de gestion ou taxes foncières doivent avoir été calculés au préalable et intégrés à votre calcul d’effort d’épargne. Par ailleurs, la mise en location nécessite régulièrement des petits travaux, et parfois de plus conséquents. Il est donc important de prévoir une épargne de précaution pour parer à ce type de factures.

De même, il est primordial de bien choisir ses locataires pour prévenir les loyers impayés. Au besoin vous pouvez passer par un professionnel de la gestion locative, comme une agence immobilière, et souscrire une assurance loyers impayés. Les procédures de recouvrement de loyers sont longues et coûteuses, il faut donc pouvoir l’envisager avant l’achat.

Dernier point à prendre en compte, l’imposition des loyers. En effet, il existe plusieurs régimes de déclaration des revenus fonciers à étudier avant l’achat. Les travaux, intérêts d’emprunt et frais annexes sont déductibles des loyers dans le régime au réel, mais le reste sera soumis à l’imposition. Des niches fiscales existent, telles que le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le régime du micro-foncier. Un rendez-vous avec un agent des impôts ou un spécialiste fiscal peut être à envisager si n’avez pas toutes les informations nécessaires.

Acheter pour louer peut aussi être l’occasion de réduire ses impôts : des dispositifs comme la loi Pinel, ou précédemment les lois Scellier, Borloo ou Robien vous permettent d’obtenir des avantages fiscaux en achetant votre bien locatif. Cependant, le risque dans ce type d’investissement est aussi de surpayer le bien immobilier, aussi nous vous conseillons, lorsque vous avez un projet de ce type, de comparer le cumul des différents avantages à un achat dans l’ancien, moins cher.

D’après une étude du Crédit Foncier en 2017, 70% des Français jugent l’investissement locatif comme le placement le plus attractif. Dans cette même étude, il est indiqué que 94% des investisseurs immobiliers sont satisfaits de leur achat.

 

NOS CONSEILS POUR OBTENIR VOTRE CRÉDIT IMMOBILIER LOCATIF

 

- Commencez déjà par être propriétaire de votre résidence principale. Si vous êtes logé à titre gratuit, mettez suffisamment d’épargne de côté
- Quand vous étudiez un bien immobilier, renseignez-vous sur le loyer qui peut être appliqué
- Faites une simulation de crédit pour ce bien avec votre conseiller Freecourtage, selon la durée que vous envisagez – 20 ans ou moins – , le montant de votre apport personnel
- Renseignez-vous sur l’ensemble des frais à intégrer : charges de copropriété, taxe foncière, travaux à prévoir, …
- La mensualité du prêt additionnée aux autres frais mensuels doit correspondre à votre effort d’épargne maximal calculé auparavant avec votre conseiller
- Préparez environ 1 an de loyer d’épargne

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